Rund 1,1 Mio. EUR endfällig: Projektfinanzierung für zwei EH-40-Neubauten in Berlin
Case Study: Projektfinanzierung ohne Belastung des Kaufobjekts
Ein inhabergeführter Berliner Projektentwickler wollte ein unbebautes Grundstück erwerben, um darauf zwei Einfamilienhäuser im geförderten Standard EH-40/QNG-PLUS zu errichten, ohne das Kaufobjekt selbst zu belasten. Das Ergebnis: eine endfällige gewerbliche Finanzierung im siebenstelligen Bereich mit dreijähriger Zinsbindung, besichert ausschließlich über Bestandsobjekte der Gruppe. Das Darlehen ist valutiert.
Ausgangslage
Der Mandant ist Architekt und Projektentwickler mit langjähriger Erfahrung und internationaler Prägung. Er hatte ein rund 1.000 m² großes Grundstück notariell gesichert und die erste Kaufpreisrate bereits geleistet. Geplant waren zwei Einfamilienhäuser von je rund 150 m² Wohnfläche im Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-PLUS-Siegel; die Bestätigungen zum Antrag für die KfW-Förderung lagen für beide Häuser vor, der Bauantrag war eingereicht.
Der Kapitalbedarf aus Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Bau- und Planungskosten lag bei gut einer Million Euro. Nach Anrechnung des bereits investierten Eigenkapitals verblieb ein Fremdkapitalbedarf im hohen sechsstelligen Bereich.
Die Herausforderung
Drei Punkte machten die Anfrage für klassische Hausbanken sperrig:
- Das Kaufobjekt sollte lastenfrei bleiben. Der Mandant wollte das Grundstück bewusst unbelastet halten, damit es nach Fertigstellung ohne Löschungs- und Umschreibungsschleifen unmittelbar als erstrangige Sicherheit in die KfW-gestützte Endfinanzierung eingebracht werden kann. Für den Zwischenfinanzierer bedeutet das: keine Sicherheit am finanzierten Objekt.
- Die Bilanz der antragstellenden Gesellschaft trägt die Finanzierung nicht allein. Als Entwicklungsgesellschaft weist sie planmäßig niedrige Umsatzerlöse und ein moderates Eigenkapital aus. Die Tragfähigkeit stützt sich auf die Sicherheiten und die Bonität des Gesellschafter-Geschäftsführers.
- Eine bestehende Vorrangfinanzierung auf den vorgesehenen Sicherheitenobjekten musste im Zuge der Transaktion abgelöst werden.
Unsere Lösung
Wir haben die Anfrage bankfähig aufbereitet: Objekt-, Gesellschafts- und Personenunterlagen vollständig strukturiert, die Werthaltigkeit der Sicherheiten über eine Vollkostenplausibilisierung hergeleitet und das Exit-Szenario belastbar dargestellt, und sie einem mittelständischen Bankhaus vorgelegt, das uns gut bekannt ist.
Die finale Struktur ging über die ursprüngliche Anfrage hinaus. Statt einer reinen Zwischenfinanzierung über 18 Monate wurde ein endfälliges Darlehen im siebenstelligen Bereich mit dreijähriger Zinsbindung vereinbart, zu einem festen Sollzins. Damit werden neben dem Projektbedarf auch die Ablösung der Vorranggläubigerin und zusätzliche freie Liquidität aus einer Hand dargestellt. Eine Sondertilgungsprämie sichert dem Mandanten das Recht, jederzeit und auch in Teilbeträgen zurückzuzahlen, auch während der Zinsbindung. Laufende Tilgung fällt nicht an; über die Laufzeit ist ausschließlich die Zinsrate zu bedienen.
Besichert wurde über eine erstrangige Gesamtgrundschuld auf vier vermietete Eigentumswohnungen aus dem Bestand der Gruppe (Neubau, gehobener Standard, laufender Mietertrag) sowie an rangbereiter Stelle auf ein Einfamilienhaus. Ergänzend: Abtretung der Mieten und Pachten als stille Zession und eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Gesellschafter-Geschäftsführers. Das finanzierte Grundstück bleibt wie gewünscht unbelastet.
Der Darlehensvertrag ist unterzeichnet, die Auszahlung ist erfolgt.
Was den Ausschlag gab
- Sicherheiten mit eigenem Cashflow. Die beliehenen Wohnungen sind vermietet und erwirtschaften laufende Mieteinnahmen. Die Zinsrate ist damit auch unabhängig vom Projektfortschritt unterlegt.
- Vollständige Unterlagen von Beginn an. Grundbuchauszüge, Kaufvertrag, Jahresabschlüsse, BWA, Steuerbescheide, Mietverträge, Planungsunterlagen und KfW-Bestätigungen lagen bei Einreichung geordnet vor. Das verkürzt die Kreditprüfung erheblich.
- Ein zu Ende gedachter Exit. Zwei belastbare Rückführungswege: Endfinanzierung oder Verkauf, in beiden Fällen mit KfW-Einbindung auf Erwerberseite und ein Grundbuch, das die Eintragung der Anschlussfinanzierung ohne Wartezeit zulässt.
- Der passende Finanzierungspartner. Nicht jede Bank bewertet Drittsicherheiten aus einer Unternehmensgruppe und ein bewusst lastenfreies Kaufobjekt gleich. Die Auswahl des Hauses war hier der entscheidende Hebel.
Alle Angaben anonymisiert und mit Zustimmung des Mandanten. Der dargestellte Fall ist ein Einzelfall; Konditionen sind abhängig von Objekt, Bonität und Marktlage und stellen keine Zusage dar.
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