Loan-to-Value (LTV)
Was bedeutet Loan-to-Value (LTV)?
Der Loan-to-Value (kurz: LTV) ist eine wichtige Kennzahl in der Immobilienfinanzierung. Sie beschreibt das Verhältnis des aufgenommenen Kreditbetrags zum aktuellen Markt- oder Beleihungswert der Immobilie. Der LTV-Wert hilft Kreditgebern, das Risiko einer Finanzierung besser einzuschätzen.
Wie wird der LTV berechnet?
Die Formel lautet:
LTV = (Kreditbetrag / Immobilienwert) × 100
Ein LTV von 70 % bedeutet beispielsweise, dass 70 % des Immobilienwerts über Fremdkapital finanziert werden, die restlichen 30 % stammen aus Eigenmitteln oder anderen Quellen.
Bedeutung für Kreditvergabe und Konditionen
Je niedriger der LTV, desto sicherer ist die Finanzierung aus Sicht des Kreditgebers. Ein LTV von unter 60 % gilt als konservativ und führt oft zu günstigeren Zinssätzen. Höhere LTVs – etwa über 80 % – bergen ein größeres Ausfallrisiko und führen zu strengeren Anforderungen oder höheren Zinsen.
Abgrenzung zu anderen Kennzahlen
Der LTV bezieht sich auf den aktuellen Marktwert (Verkehrswert), nicht auf den Beleihungswert, der oft niedriger angesetzt wird. Für besonders konservative Bewertungen nutzen Banken daher zusätzlich den Loan-to-Cost (LTC) oder den Beleihungsauslauf.
Einfluss auf Struktur und Risiko
Ein hoher LTV verschiebt das Risiko stärker zum Kreditgeber und macht die Finanzierung anfälliger für Wertverluste oder Marktveränderungen. Bei Projekten mit Entwicklungsrisiken wird daher häufig ein niedrigerer LTV angestrebt.
Praxisbeispiel: LTV bei Bestandsfinanzierung
Ein Bestandshalter möchte ein vermietetes Bürogebäude im Wert von 10 Mio. € finanzieren. Die Bank stellt 7 Mio. € als Darlehen bereit. Der LTV beträgt damit 70 %. Die Bank bewertet das Objekt als stabil und bietet ein langfristiges Darlehen mit attraktiven Konditionen.
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