Term Sheet
Was ist ein Term Sheet?
Ein Term Sheet ist eine vorvertragliche, nicht bindende Zusammenfassung der wesentlichen Konditionen und Rahmenbedingungen einer Finanzierung. Es dient als Grundlage für die weitere Ausarbeitung der Vertragsdokumente und schafft Klarheit über die wirtschaftlichen Eckpunkte zwischen Kapitalgeber und Darlehensnehmer.
Was enthält ein Term Sheet?
Typischerweise umfasst ein Term Sheet folgende Angaben:
Darlehensbetrag und Laufzeit
Zinssatz und Zinsbindungsfrist
Tilgungsstruktur
Sicherheiten (z. B. Grundschuld, Bürgschaften)
Covenants (z. B. DSCR, Eigenkapitalquote)
Auszahlungsvoraussetzungen und Reportingpflichten
Exit-Strategie oder Sonderkündigungsrechte
Wozu dient ein Term Sheet?
Ein Term Sheet sorgt für Transparenz und Planungssicherheit. Es gibt beiden Seiten – insbesondere bei komplexeren Finanzierungen – einen strukturierten Rahmen für die weitere Due Diligence, Bonitätsprüfung und Vertragsverhandlung. Es reduziert Missverständnisse und spart Zeit im Verhandlungsprozess.
Verbindlichkeit und rechtlicher Status
In der Regel ist ein Term Sheet nicht rechtlich bindend (mit Ausnahme bestimmter Passagen wie Exklusivität oder Vertraulichkeit). Erst mit dem abschließenden Darlehens- oder Kreditvertrag wird eine rechtliche Verpflichtung eingegangen. Dennoch hat das Term Sheet eine hohe praktische Verbindlichkeit im Finanzierungsprozess.
Typische Einsatzbereiche
Term Sheets sind Standard in der gewerblichen Immobilienfinanzierung, bei Projektentwicklungen, Mezzanine-Finanzierungen oder Eigenkapitalbeteiligungen. Sie kommen auch im Private-Equity- und Venture-Capital-Umfeld zum Einsatz.
Praxisbeispiel: Strukturierung einer Finanzierung
Ein Projektentwickler erhält ein Term Sheet für ein 20-Mio.-€-Darlehen zur Entwicklung eines Bürohauses. Es regelt u. a. die Zinskonditionen (4,2 %), die Auszahlung in Tranchen nach Baufortschritt sowie die Einbringung von 25 % Eigenkapital. Auf Basis dieses Dokuments beginnt die Vertragsprüfung durch beide Seiten.
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