Non-Recourse-Finanzierung
Was ist eine Non-Recourse-Finanzierung?
Bei einer Non-Recourse-Finanzierung („ohne Rückgriff“) handelt es sich um ein Darlehen, bei dem der Kreditgeber ausschließlich auf die Immobilie oder das finanzierte Projekt als Sicherheit zugreifen darf. Der Darlehensnehmer haftet nicht persönlich mit seinem übrigen Vermögen – das Risiko ist auf das Objekt beschränkt.
Wie funktioniert sie in der Praxis?
Der Kreditgeber prüft vorab intensiv das Objekt, dessen Lage, Wertentwicklung und Cashflows. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, kann der Kreditgeber die Immobilie verwerten, hat aber keinen Anspruch auf weiteres Vermögen des Kreditnehmers. Diese Finanzierungsform ist häufig bei Projektgesellschaften oder institutionellen Investoren zu finden.
Vorteile für Kreditnehmer
Begrenzte Haftung: Das persönliche Risiko ist auf das eingesetzte Eigenkapital beschränkt
Bilanzielle Trennung: Besonders geeignet für Zweckgesellschaften (SPVs)
Risikotransparenz: Klare Trennung zwischen Projekt und Unternehmen
Herausforderungen und Anforderungen
Non-Recourse-Kredite erfordern in der Regel hohes Eigenkapital, sehr gute Objektkennzahlen (z. B. stabile Mieterträge, niedriger LTV) und umfassende Verträge. Sie sind komplexer in der Strukturierung und häufig mit höheren Zinsen oder strengeren Objektkriterien verbunden.
Typische Einsatzbereiche
Projektfinanzierungen im Immobilienbereich
Infrastrukturprojekte
Finanzierung über SPVs (Special Purpose Vehicles)
Diese Struktur ist vor allem bei institutionellen Investoren und in Joint Ventures beliebt.
Praxisbeispiel: Projektkredit ohne Rückgriff
Ein Entwickler finanziert ein Logistikzentrum über eine eigens gegründete Projektgesellschaft. Die Bank stellt 15 Mio. € als Non-Recourse-Darlehen bereit. Kommt es zu Zahlungsstörungen, kann sie nur auf das Objekt zugreifen – nicht aber auf das Privatvermögen oder andere Firmen des Entwicklers.
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