Verkehrswert bzw. Marktwert
Was ist der Verkehrswert bzw. Marktwert?
Der Verkehrswert – auch als Marktwert bezeichnet – ist der geschätzte Preis, der für eine Immobilie zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Er wird unter der Annahme ermittelt, dass es keine besonderen oder persönlichen Umstände zwischen Käufer und Verkäufer gibt.
Rechtliche Grundlage
Die Definition des Verkehrswerts ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich verankert. Dort heißt es:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] zu erzielen wäre, wobei alle den Preis beeinflussenden Umstände zu berücksichtigen sind.“
Welche Faktoren fließen in die Bewertung ein?
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden u. a. folgende Aspekte berücksichtigt:
Lage, Infrastruktur und Umfeld
Nutzungsmöglichkeiten und baurechtliche Gegebenheiten
Zustand und Ausstattung des Objekts
Mietverhältnisse und Ertragssituation
allgemeine Marktlage (Angebot/Nachfrage, Zinssituation)
Bewertungen erfolgen nach normierten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren).
Abgrenzung zum Beleihungswert
Der Verkehrswert stellt den realistisch erzielbaren Marktpreis dar, während der Beleihungswert eine vorsichtige Schätzung für Finanzierungszwecke ist – mit Abschlägen zur Risikobegrenzung der Bank. Der Verkehrswert kann also über dem Beleihungswert liegen.
Bedeutung in der Finanzierung und Transaktion
Der Verkehrswert ist eine zentrale Größe für Kreditentscheidungen, Verkaufsverhandlungen, Steuerbewertungen und Jahresabschlüsse. Er dient als Basis für Kaufpreisfindung, Kreditvergabe, Vermögensbewertung und Sicherheitenprüfung.
Praxisbeispiel: Verkehrswertgutachten für Gewerbeobjekt
Ein Investor möchte ein vermietetes Bürogebäude veräußern. Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert zum Stichtag mit dem Ertragswertverfahren. Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen, des Liegenschaftszinssatzes und des Objektzustands ergibt sich ein Marktwert von 12,5 Mio. €, der als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen dient.
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